宅基地确权登记中的问题都有答案啦
刘春英
摘 要：为贯彻落实《不动产登记暂行条例》，逐步建立不动产产权调查体系和工作机制，完善不动产登记制度，全力保障农村宅基地确权登记工作顺利进行，该文结合辽宁省实际情况，通过开展农村房屋权籍调查试点工作，对权籍调查确权工作中遇到的问题进行分析，并提出相关的建议，进而逐步完善农村房屋权籍调查确权登记工作。
关键词：农村 房屋权 调查 登记 问题 处理
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）03（a）-0158-02
农村房屋权籍调查确权登记关系农民的切身利益，保障了农民的财产权利，对实现国家对于农村房屋的分布、数量、权属问题的了解有着重要的意义，使其房屋受到法律保障，符合党中央的关于保障农民利益的方针政策。
1 农村房屋权籍调查工作方法
辽宁省农村房屋权籍调查工作充分利用已形成的宅基地使用权确权成果为基础数据，采用外业实地调查核实与内业核实相结合的方法开展房屋调查，以宗地为单位组成的调查基本单元，参照土地和房屋权利人提供的权源证明材料，采集房屋基本信息，形成不动产权籍调查表和房屋基本信息表；并通过全野外测量技术逐户实地测绘房角点及边长丈量，修改完善宗地草图，绘制房产分户图、房屋分宗图、地籍图，为与不动产统一登记相衔接，建立房地一体化不动产登记数据库。
2 农村房屋权籍调查确权登记存在问题及处理
在农房权籍调查中，由于历史遗留问题和相关的条文规范的不成熟以及相关工作人员对业务熟悉程度较差，导致农房调查确权过程中存在着许多不可回避的问题，建议在不动产登记过程中对相关问题逐一进行解决。
2.1 宅基地使用权和房屋所有权主体的确认
（1）在辽宁省农村房屋权籍调查过程中，收集的土地证和房产证登记人员均为户主，其配偶未进行登记。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。
（2）在辽宁省农村房屋权籍调查过程中，发现权源证明材料与实际使用人不一致的情况较多，主要原因是宅基地因继承、赠予、私下交易、违法建设无权属来源等情况，并未到土地和房管部门办理变更登记，有的手中有协议，有的根本无法提交权属来源证明材料，应按具体情况进行确权处理。
①接受转让、赠予房屋的受让人符合“一户一宅”原则，其房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，按规定补办有关用地手续后，按照转让、赠予行为发生时对宅基地面积标准的政策规定，予以确权登记。
②因继承房屋占用农村宅基地的，提供遗嘱、公证机关出具的公证材料（权属无争议），可按规定确定宅基地使用权及农村房屋所有权，并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。没有遗嘱或是公证机关出具的公证材料，子女争夺房产的情况，按照争议处理，暂时不予确权发证。
③对于没有权属来源材料或手续不全的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
（3）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。
2.2 权利人为非本农村集体成员确权处理
宅基地使用权及房屋所有权应当按照“房地一体”原则和主体一致原则，依据批准用地、建房手续等依法确认给本农民集体成员。
（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。
（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
（3）非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。
（4）因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定确定宅基地使用权及农村房屋所有权，并在不动产登记簿和不动产权证书的权利其他状况栏注记“该权利为继承取得”。
（5）对城镇居民在农村违规购置宅基地、购买或违法建造住宅的，不予确认宅基地使用权及农村房屋所有权。
2.3 一户多宅确权问题处理
存在一户多宅问题多为继承、买卖、赠予等情况造成的。依据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地使用权应遵循“一户一宅”原则确定宅基地使用权和房屋所有权。
（1）符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记。
（2）未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。
（3）属于一户多宅的，原则上申请人只能选择其中的一处宅基地及房屋依法进行确权，其余的只调查不确权；但通过房屋继承等方式依法取得的除外。
2.4 对宅基地及房屋超过批准面积的问题处理
建议采用分阶段依法处理宅基地超面积问题，农民集体成员经过批准建房占用宅基地的，按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的，建议按以下规定处理。
（1）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农民集体成员建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。
（2）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农民集体成员建房占用的宅基地，超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。
（3）1987年《土地管理法》实施后，农民集体成员建房占用的宅基地，符合规划但超过当地面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。
（4）歷史上接受转让、赠予房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠予行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。
2.5 宅基地闲置问题处理
宅基地闲置主要原因是农村外出务工、老人投奔子女等原因造成房屋长期闲置、倒塌。建议宅基地空闲3年以上或其地上房屋坍塌、拆除3年以上未恢复使用的，不予进行确权登记发证，地方应出台相关政策对闲置的宅基地进行收回、流转。
2.6 农村住宅社区涉及的宅基地及房屋确权问题处理
农村村（居）民以宅基地使用权及地上建筑物、构筑物折价置换农村住宅社区楼房的，不再确认农村村〔居）民的原宅基地使用权及房屋所有权。农村村（居）民置换的成套（层、间）房屋，参照建筑物区分所有权的法律法规及政策进行确认登记。
3 结语
农村房屋权籍调查确权是实施不动产统一登记制度的基本内容，面临着许多复杂的问题需要解决，通过对上述确权问题分析处理，确保了农村宅基地房屋产权明晰，促进农村房屋权籍的规范化、科学化、信息化管理，为今后全面开展农村宅基地房屋流转登记制度提供技术支撑和依据。
参考文献
[1] 国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知（国土资发【2016】191号）[R].2016.
