任学琪
摘 要：随着我国建筑工程的快速发展，房产行业已经成为当今社会经济的重要组成部分，房产问题也会直接影响到人们的生活和工作。目前，人们十分重视房产测量中面积测算问题，人们支付了大量的资金购买房子，在实际使用的时候往往会发现房子的实际面积少了几平米，必须要保护好人们的合法权益。文章主要讲述了房屋建筑面积的实测方式，房产与合同规定面积减少的主要原因，从测绘角度阐述测绘不足的问题以及相应的完善措施。
关键词：房产测量；面积测算；措施
目前，我国房产普遍存在着实际房产面积相比于合同面积少的问题，我国每年都会接到大量因为面积不足的投诉案件，人们也会因为房产面积的不足而损失大量的资金，当今社会十分关注和重视房产面积不足的问题，必须要及时的解决，并且出台相应的规定保护人们的合法权益。
1 房屋建筑面积的实测方式
房产测量工作往往在一定的条件下由观测人员通过工具进行测量，目前比较常见的测量工具包括了测距仪、全站仪等测绘仪器，必须要严格的按照相关规定和标准进行测绘，同时应该由经验丰富的观测者通过精密的仪器进行多次的观测，但是其往往依然会存在着误差。测量房屋面积的时候，其中误差不仅包括仪器误差，同时也会因为人为因素而出现误差。房屋施工过程中本身就属于粗线条，所以误差是不可避免的，墙面的平整度以及垂直度等都会因为粗线条而产生相应的误差。图纸设计完全平行的两面墙也会在实际测量的时候产生一定的误差。所以，实际测量的数据并不存在着唯一性。在进行相对应边长实际校核的时候，一定限差的差值往往会根据图纸尺寸计算，测绘实施的过程并不是十分的复杂，往往需要结合实测尺寸来计算，实施过程会比较复杂，目前我国大部分测绘单位认为房屋实测是行不通的，其主要目的是保障测量现状符合竣工图纸，并不是一致性。比如实际测量的部位长度差小于5厘米，就可以将其作为最后的测绘报告数据依据，对于竣工图的面积，测绘单位往往需要承担法律责任。
2 房产与合同规定面积少的原因
2.1 缺乏相关制度
由于相关制度的缺乏，导致房地产开发商对于房屋面积的不足带来了法律漏洞，因为没有相关法律起到制约的作用，导致开发商往往会出现违规操作，同时房地产合同往往根据套计算，并不是按照面积，所以，导致消费者进行投诉的时候也会因为证据不足而无法得到法律的保护和开发商的赔偿。
2.2 测绘企业与房地产同流合污
目前，我国房地产市场监管力度还不够，从而导致房地产开发商往往会买通测绘企业，在进行房屋面积测量的时候故意多报面积，从而导致房屋实际使用面积远远没有达到标准。由于我国测绘公司的成立门槛比较低，对于资金并没有严格的要求，所以，一旦对测绘公司进行惩罚的时候，企业就会直接宣布倒闭，然后换一个法人继续开始一个全新的公司。另外，一部分测绘企业为了能够贪图利益，在进行测绘的时候并没有按照施工图和实际面积进行测绘，仅仅随便估算面积，降低自身的测量成本，但是工作质量和数据都无法得到有效的保障，甚至一部分测绘公司与房地产开发商之间存在着黑幕交易，随意地对测绘结果进行修改，蒙骗广大消费者。
2.3 监察部门处罚力度不够
我国相关的监察部门处罚力度还远远不够，一般的测绘企业和房地产企业本身具有长期的合作关系，一部分测绘企业为了能够保障企业的运营，会帮助房地产开发商夸大面积，相关的主管部门并没有严格的执法，从而导致房屋面积测绘工作十分的混乱。
2.4 房产局的相关职能没有认清
目前，我国大部分房产局本身的职能没有得到清晰的认识，仅仅认为测绘公司在进行测绘的时候与房地产企业无关，所以，房产局本身并没有监管的权力，最终就会导致测绘企业处于无政府监管的状态下。
2.5 测绘工具和人员素质影响了房屋面积的误差
房屋面积测绘工作的主体就是测绘人员，测绘人员的综合素质和专业技术水平会直接影响到房屋面积的误差，甚至因为一些比较特殊的房屋结构，给测绘人员带来一定的难题，无法熟练的解决，最终给房屋面积的测绘带来了误差。
3 从测绘企业的角度上管理面积不足的问题
3.1 由于时间过长而导致测绘企业不存在
房屋建设本身就是一件时间比较长的问题，在房屋交付的时候，房屋测量工作已经过去了较长的时间，消费者向相关部门反映问题的时候，有关部门去核查测绘公司的时候就会出现公司已经不存在的现象。如果业主对测绘结果存在异议的时候，往往需要请其他测绘公司对整个房屋建筑工程的公共面积进行测绘，其本身的工作量比较大，并且收费较高，无法让业主承受。为了能够解决这个问题，必须要提高测绘公司的工商许可标准，规定企业的注册资本，从而才能够有效地减少皮包公司的数量，同时必须要保障其测绘师符合国家规定的人数。
3.2 建立严格的处罚机制
必须要建立严格的处罚机制，不断地提高测绘公司的违规处罚力度，才能够起到有效的约束作用。处罚金额应该超过虚报面积对于房地产开发商的收益，从而才能够保障弄虚作假的行为让测绘公司无利可图，保障测绘工作能够正常的进行。必须要规定测绘误差机制，一旦测绘企业超过规定红线的时候，应该立即取消其测绘资格，从而才能够有效地提高测绘公司的准确性和客观性。
4 提高房产面积测量准确度的主要措施
4.1 实现全民监督
由于房产测绘计算十分的复杂，人们是无法对其进行计算的，我国还没有针对房地产面积测绘计算出台相关的规定和标准，如果规定房产测绘图必须要进行标记说明的时候，就能够及时地通过边长缩水发现面积是否出现缩水的现象，从而人们就可以起到一定的监督作用，并不用通过房产测绘公司进行测量，起到全民监督的作用。
4.2 利用计算机成图和测算技术
随着科学技术的快速发展，计算机技术和信息技术得到了进一步的发展和应用，房屋面积测绘工作应该积极的应用计算机技术和信息技术，不仅能够保障测绘工作的智能化，还能够从根本上提高房产测绘成果的质量。计算机技术对于数字化房产测绘起到了促进作用，其本身具有诸多优点，比如成图和测算质量高、速度快以及劳动强度低等优点，提高房屋测绘数据的准确性和科学性。另外，计算机智能化处理结合先进的测绘技术能够实现自动化操作，无论从测绘效率，还是精度来讲都能够得到较大的提高。
4.3 建立健全的房产测绘技术规范及法律法规
目前，我国对于房地产面积测绘计算相关的法律法规存在着严重的不足，各个房地产面积测绘计算方式存在着较大的差异，尤其对于结构复杂的房屋来讲，在进行测绘的时候往往会出现较大误差，最终会带来更多的测绘面积纠纷，甚至还会影响到我国房地产市场的健康发展。我国必须要统一制定更加容易操作的测绘方法，能够帮助人们及时地发现房屋面积是否存在着缩水的现象，将目前按套销售改为根据面积销售，才能够有效的解决因为公共面积分摊复杂而出现的难以计算的现象，从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够促进我国房地产行业的可持续性发展。
我国房产测绘工作的起步时间比较晚，发展时间比较短，应该积极的借鉴国外发达国家的先进测绘技术和理念，不断地完善和创新我国测绘技术，才能够保障广大消费者的利益，促进我国社会的可持续性发展。
参考文献
[1]刘桂扬.探究房产测算分摊定级自动化的实现[J].北京测绘，2015（4）.
[2]刘翔，李奎.南充市顺庆区农村房产测量方法研究[J].北京测绘，2014（3）.
[3]闫峰，张建超.房屋测量常见问题及解決方式分析[J].黑龙江科技信息，2013（7）.
[4]王建华，王雄，胡亚轩，等.精密水准测量中的重力异常改正[J].大地测量与地球动力学，2009，29（2）：57-60.
[5]吕乐幸.房产测量中面积测算技术中的问题分析[J].经济技术协作信息，2010（12）.
