张永刚
摘 要：随着我国建筑行业的快速发展，我国社会各界十分关注和重视建筑行业的发展，房产测绘工作作为建筑行业的重要组成部分，必须要不断的解决预测和实测面积的差异问题，才能够保障我国建筑行业的可持续性发展。文章主要讲述了房产测绘中房屋面积预测和实测的关系，出现房屋预测和实测差异的主要原因分析以及相应的完善措施。
关键词：房产测量；预测；差异
我国房地产行业得到了空前的发展，为我国社会经济的发展起到了巨大的促进作用，房屋预测面积和实测面积直接影响到人们的利益，必须要通过科学、合理的方式，才能够有效的减少预测和实测之间的差异，保障广大人们的切身利益。
1 房产测绘中房屋面积预测与实测关系
房屋测绘工作主要就是通过测绘仪器和测绘技术等方法对房屋以及房地产的自然状况和位置等方面进行全方位的专业测绘工作。其主要测绘内容包括了房地产平面控制测量、房地产调查、房产图绘制以及成果的检查和验收等内容。房屋测绘中的预测面积主要就是指房屋还没有完全验收前，房屋的测量单位对设计图纸所进行的观察，结合我国相关规定和标准对其进行测量，最终对房屋面积做预测的计算工作。房地产开发商销售的主要依据就是房屋预测面积，并且将其作为房地产管理的基本标准。房屋测绘中的实测面积主要就是指工程建设完成之后，相关部门对其审核通过之后，房地产开发商委托测绘单位对房屋面积做实际的测量，最终得到的数据，然后根据设计图纸等分析、计算房屋的实际面积。一般情况下，房屋预测面积和实测面积之间往往会存在着一定的差异性，导致差异性出现的主要原因包括了数据采集图纸的更替以及技术性问题等。
2 房产预测面积与实测面积二者存在差异的原因分析
2.1 图纸变更及数据采集所产生的差异
图纸变更是导致房屋预测面积和实测面积出现差异的主要因素之一，房地产在进行面积规划的时候，其主要依据就是施工图纸，确认公共面积等数据采集的时候缺乏直观的认识，从而导致实际操作的时候出现了一定的问题。由于房屋设计比较复杂，后期的数据往往都是经过现场实际测量来完成的，最终导致房屋建设的时候导致房地产开发商需要变更图纸，最终带来预测面积和实测面积之间的差异。
2.2 技术原因所产生的差异
目前，我国房地产测绘单位的水平存在着较大的差距，相关法律法规也存在着一定的漏洞，进而导致房屋测量工作的质量并没有得到真正的重视，没有按照相关规定进行测量，由于相关测量仪器比较落后，也会出现预测面积与实测面积之间存在着差异性。另外，我国相关法律法规还没有得到进一步的完善，技术水平无法跟上时代发展的步伐，一部分特殊建筑在进行建设的时候缺乏技术支持，最终就会导致预测面积和实测面积之间存在着较大的差异性。
2.3 施工过程所产生的差异
在进行施工的时候，并没有严格的按照施工图纸进行施工，甚至还会出现比较严重的违规操作，从而就会导致预测面积和实际测量面积之间存在着较大的差异，甚至还无法保障房屋的质量和安全。
2.4 竣工后公用空间变更
为了能够满足人们生活的基本需求，建筑内往往会存在着公共空间，比如消防室、车库以及地下室等公共场所，一旦公共场所在设计方面出现变更，就会缩小或增大分摊面积，也会导致预测面积和实测面积之间出现差异。
3 减少房屋预测面积与实测面积差异的措施
3.1 统一房屋面积计算原则
为了能够从根本上消除房屋预测面积和实测面积之间的差异，必须要统一房屋面积的计算规则，尤其必须要对房屋权属的认定等重要因素，将房屋测绘面积精确到各个分户。为了能够保障所有住户的合法权益，必须要真正的做到公平、公正，房屋测绘面积测算的精度和分摊合理性显得更为重要，相关部门必须要予以重视，出台相关政策支持，才能够有效的减少预测和实测之间的差异。
3.2 做好阳台实测尺寸的准确计算
阳台主要就是指有维护结构以及与房屋相连可以活动和利用的房屋附属设施，必须要将其分为非封闭阳台和封闭阳台，在进行阳台处理的时候，往往都会结合底板的水平投影面积进行面积测量，这种测量方法并不科学，应该以围护结构的外围水平投影面积为准，从而才能够保障计算数据的准确性和科学性。但是，对于封闭阳台来讲，必须要严格的按照相关规定和标准为准，我国房产测量规范中并没有做出明确的规定。在进行实际操作的时候，阳台计算一半是否应该和现状进行有机的结合，如果阳台规划并没有封闭，应该按照其一半面积来计算，如果规划封闭现状未封闭则应该按未封闭处理计算的一般面积为准。
3.3 做好虚拟分割的产权测绘
虚拟分割主要就是指房地产开发商将其以大型商场和办公用房作为明确的分割，并且以小型单元进行销售。每个单元并没有实际的围护，主要就是以界定的形式对其进行分割和围合成特定的空间，每个单元能够进行独立使用，并且具有独一性的编号。虚拟分割小型单元符合物权法内规定物权的基本要求，权利人能够依法对其进行直接支配和安排它的权力，符合我国相关规定和标准，能够根据基本单元进行登记。房屋基本单元主要就是指对现有固定界限以及唯一的编号房屋等特定空间。在进行实际测绘的时候，必须要严格的按照相关规定和标准对每个测量单位进行界定测量和面积测算，并且最终以虚线作为表示。
3.4 建立一支高素质的测量队伍
测绘工作本身就是一项对技术和专业性要求比较高的工作，不仅需要对建筑设计的知识和建筑图纸相关设计有着较深的了解，还必须要掌握房屋产权管理以及审批等知识。测量工作人员作为房屋面积测量的主体，其本身的综合素质和专业技术水平会直接影响到测量结果的准确性，必须要不断的提高测量工作人員的测量水平，打造一支高素质的测量队伍，才能够有效的减少预测面积和实测面积之间的差异，主要可以从以下几个方面加强。其一，必须要不断的加强测量工作人员的培训工作，不仅提高其专业水平，还必须要提高其业务熟练程度，从根本上提高测绘结果的准确性和工作效率。其二，必须要提高测绘人员的职业道德水平，提高测绘人员的责任意识，能够认清测量工作的重要性，从而才能够严谨的对待测绘工作，避免出现违规操作，不会因为私利而私自的修改测量结果。其三，必须要制定科学、合理的管理制度，房地产行业必须要建立内部的管理制度，不断的完善激励机制，并且将其与测绘人员的利益进行有机的结合，才能够明确责任，调动测绘人员的积极性和工作热情，从根本上提高测量工作的准确性。
建筑行业作为我国社会经济发展的中流砥柱，必须要不断的提高房产预测面积的测绘工作，减少预测面积与实测面积之间的差异，才能够从根本上保障广大消费者的合法权益，最终才能够提高我国建筑行业的竞争力和品牌形象，不仅能够促进我国建筑行业的可持续性发展，还有助于我国和谐社会的构建。
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