城镇化对中国房地产市场需求的影响减弱-林采宜 中国房地产市场步入...
摘 要：随着我国社会主义市场经济的不断发展，城镇化己成为一项不可逆转的趋势。在城镇化进程中大量人口涌入城市，城市规模不断地扩大，城市也不断开发各种建筑设施，这对房地产市场价格的变化产生一定的影响。
关键词：城镇化 房价
引言
从1998年房地产市场化改革以来，我国房地产业经过多年的发展已经趋于成熟。房地产业是我国国民经济和社会发展的基础性产业，房地产业的稳定和健康发展对整个国民经济及其相关产业的发展有着重大影响。而房价作为该产业直接衡量指标，一直是人们关注和讨论的热点。尤其在近几年房价非理性上涨引发买房难等一系列问题日益突出。目前，城镇化的快速发展对我国房地产市场以及房价带来一定的影响。
一、我国城镇化的发展历程
以改革开放作为分界线，可以将我国的城镇化进程划分为改革开放前（1949-1977 ）和改革开放后（1978-2017 ）两个城镇化阶段。
改革开放前，由于我国基础设施差、经济基础薄弱，同时又经历了一些历史困难，使得中国的城镇化进程相当缓慢，1949--1977年城镇化率仅提高了7个百分点，特别是1966-1976年的文化大革命时期基本处于城镇化停滞阶段，甚至出现了“逆城镇化”现象。
改革开放后，我国的城镇化发展大致经历了三个阶段：1978-1984年是城镇化恢复阶段，城镇化率由17.9%提高到23%； 1985-1995年是稳步发展阶段，城镇化率从23.71%增长到29. 04%，1996年至今是城镇化加速发展阶段，城镇化率从30.48%迅速增长到2017年的58.52% 。
从整体上看我国城镇化进程起步较晚且发展较慢，改革开放后有了较大的改观，但城镇化的区域性发展表现出不平衡的发展趋势，东部沿海地区城镇化发展较快，而中西部地区发展相对落后。
二、我国城镇化对房价的影响
（1）城市人口增多对房价的影响
城镇化的不断发展必然会吸引大量人口走向城市，城市人口增多必然产生大量的住房需求，从而推动房价的上涨。这是城镇化发展过程中不可避免的现象，同时这也是房价上涨的主要动力。
（2）城镇化进程中用地规模对房价的影响
城镇化建设过程中必然产生大量的土地需求，我国土地资源的有限性导致了土地供应的有限，大面积的土地占用使得其价格上升，土地价格的上涨推动了房价的上涨。短期内，城镇化现象对土地价变动影响较小；长期来看，土地供应量影响土地价格弹性大小。由于房地产价格会受土地供应的影响，因此大量土地供应会引起房地产商实质开发行为，从而推动房价上升。
（3）城市建设对房价的影响
城镇化不仅表现为人口数量的城镇化，更体现在质量上，主要表现为旧城的改造和新城的建设以及城市基础设施的不断完善，这一系列举措都将加大对房地产的有效需求。房地产有效需求的增加必然会在一定程度上對房价产生影响。
三 相关政策建议
（1）加强新型城镇化建设，提高城镇化质量
坚持走新型城镇化之路，努力提高城镇化的质量。在推进城镇化的进程中应注重城市发展与各产业发展的协调关系，完善各种配套措施，最终形成以城市发展带动产业聚集，产业聚集促进城市发展的良好局面。国家应在保持质量的同时加快我国的经济转型速度，减少附加值低的产业的依赖，扩大内需。改变过度的空间资本化，促进房地产和城镇化更合理的发展。
（2）城镇化进程中实施房地产区域化措施
由于我国经济发展的地区差异造成了城镇化对房价的影响也存在地区差异。在我国，东部地区的城镇化发展明显高于中西部地区，我们应充分认清这一现实问题，加快中西部地区的城市化进程。对东部地区来说，扩散性城市化应该成为这些地区所应遵循的规律。与此相对应，这些城市的房地产业发展空间规划应该与扩散型城市化相适应，即房地产开发投资应该向城市外围转移。对中西部地区而言，集中性城市化是这些地区应遵循的规律。实行区域化的房地产业发展规划与城市规划，有利于促进中国房地产业的良性发展。
（3）加强各地区房地产市场与城镇化协调发展
房地产市场和城镇化的发展过程中要更多地考虑周边城市的发展情况及其发展趋势，不能只考虑某一地区或者将某些地区作为独立的单元来进行规划。政府的宏观政策也应侧重于各地区的空间关联，将各地区的整体发展状态联系起来，整体布局。由于我国地区发展的差异性使得各地区城镇化与房价也存在一定差异。要缩小这种差异就需要提升中西部地区的城镇化进程，缩小其与经济发达地区的差距。
参考文献：
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[4]李培军，我国城镇化与商品住宅价格关系研究[J]，东北财经大学学报，2011.
作者简介：
李宁（1989—），男，山西永济人，山西财经大学学术硕士研究生，专业：土地资源管理。
