房地产企业集团管控模式中的EKP应用
应丽芳
摘 要：房地产企业要想实现企业发展目标、获得经营利润，在成本支出上必须注重会计成本核算，对成本实施动态化管控。本文分析了房地产行业会计成本核算与管控过程中普遍存在的问题，并在此基础上针对性的提出应对措施，以期为房地产提高成本核算与管控水平、提高经营绩效发挥借鉴作用。
关键词：成本核算；房地产企业；策略
引言
近年来，由于国家层面提倡各地政府针对房地产行业因城施策，各地方政府层面限购、限售、限价、限贷、租赁住房的推出等调控政策变化，使房地产行业面临项目销售周期拉长、投资不确定因素增加、运营风险加大，项目资本金占用延长，严重考验企业资金实力。
一、房地产企业成本核算的主要内容
1、土地费用
土地费用是房地产开发企业的主要部分，占据项目开发成本的50%左右。土地费用里含土地出让金、拆迁补偿费用等。房地产开发商在决定对投资项目的评估预测时，首先将预计的土地费用通过土地面积和相应的容积率来计算出所开发产品的每平方米面积所占有的土地成本，然后据此来进行项目的可行性评估。
2、前期工程费用
前期工程费主要包括开发项目的前期规划设计费用，该项对整个项目的开发进展起指示引导作用。规划设计费一般占建安工程费的3%，水文地质勘探工程费用，一般为设计费的0.5%，“三通一平”一般占概预算的0.35%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程费主要包括建筑工程费、设备及安装工程费以及室内装修工程费用等，它是项目成本核算中除了土地之外最重要的部分，占据着开发成本的半壁江山。
4、基础设施费
基础设施建设费又称为红线内外基础设施工程费，用于开发小区内水、电、气、暖等保证业主生活基本保障的建设费用。通常采用单位指标估算法来计算，可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
5、公共配套设施费用
公共配套设施费主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等方便业主日常生活的配套设施费用。该费用占项目总投资的10～15%。
6、开发间接费用
开发间接费主要包括开发小区项目部的工资、福利费、折旧费等，它不能直接归属于某项直接开发成本，是在上述五项费用之外的，但同样是用于项目开支的费用，需要在进行产品成本分配时再按相应比例进行分摊。
二、房地产企业成本核算策略
1、确定合理的成本费用核算方法及归集
（1）对于成本费用核算方法，企业开发、建造的开发产品应按实际发生成本费用进行计量与核算。其中，应计人开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。具体分配方法可按以下规定选择其一：
①占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。譬如：开发成本-土地使用费、契税按占地面积进行分摊。
②建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。譬如：开发成本-大市政费按建筑面积进行分摊，开发成本-前期工程费按建筑面积进行分摊，开发成本-基础设施费按建筑面积进行分摊，开发成本-建筑安装工程费按建筑面积进行分摊，管理费用和销售费用按建筑面积进行分摊。
③直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
④预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。在开发间接费用分配上也应尽可能合理分配，譬如：财务费用中的银行利息贷款支出按利息支出总额占各个不同类型房地产项目投入资金的百分比进行合理分配与归集。
（2）在成本核算归集方面，对实际发生的各项支出按照性质和经济用途应尽量作到合理、合法、准确。与工程部门积极配合，譬如一是分清哪些应计入开发成本-基础设施费-红线内市政工程和红线外市政工程。二是与工程管理和建设有关的人员工资计入开发间接费用，与工程无关的其他人员工资计入管理费用。三是分清资本化与费用化期间，贷款利息费用应资本化的部分计入开发间接费用，工程竣工结算后不予资本化的部分应费用化，计入财务费用。四是对用房地产企业自用部分在符合工程竣工条件后应及时转为固定资产，发生的日常修理费、小额装修费应予以费用化处理。
2、清晰界定成本核算對象
成本核算的对象设置应依据“方便管理，核算清晰”为原则，结合开发工程的地点、用途、结构、装修等分别做出相应对象设置。如果在同一区域、同一开竣工时间，同一施工方施工，同一施工结构，那么就可以合并成为一个成本核算对象。例如作者本人所在的单位，目前开发的第一个项目是六幢高楼，均在同一建设用地规划许可证上，由一个总包单位承建这个主体项目，同时施工，同时竣工，同为高层建筑，显然可以很清晰的将该项目做为一个成本核算对象；如果房地产开发项目规模较大，建设工期分开核算，由不同施工方施工，不在同一时段开竣工，那么就可以按开发项目的区域分批次划分，或按建筑工程的性质、结构来划分。再如：作者本人任职的单位目前有三块土地，其中第一块土地即上述所述，单独立项成本核算，其他两块土地的建设用地规划许可证也是分开颁发，并且不是在同一时间开发，也不是由同一总包方进行施工，显然必须进行分项目核算，针对我单位的个例情况，会计成本核算对象就要分三个项目进行明细核算，这样能够合理计算各项目建筑类型的产品成本，进而能界定各类型的房产价格，从而了解各产品的收支盈利情况，为房地产企业依据成本核算对象作出相应决策。
3、强化会计成本管控力度
房企项目开发建设、运营周期长，企业经营风险大，为保障企业实现预期利润，降低运营风险，企业成本管控就成为不二法则。地产企业财务管理人员在做好会计成本核算工作的同时，必须充分发挥财务监督管理职能，加强会计成本管控力度。改变财务部门由以往过分注重会计成本核算工作逐步向加强会计成本管控工作转变，由核算型财务向管理型财务转变，不断的强化会计成本管控力度，促进企业降本增效。房地产企业在具体的成本管控工作过程中，可以在结合项目自身实际情况的基础上，充分借鉴利用公司已完工项目形成的历史成本信息及正在开发建设的其他项目成本费用支出情况，重点针对同一类型或相似类型成本、费用支出情况，采用“横向、纵向、交叉结合”等相互比较的方法，得出相关成本信息，上报企业管理层，助力企业管理层确定成本支出是否合理，当一項成本费用必须增加时重点关注其他成本是否存在可以降低空间。企业不断强化会计成本管控工作能保障房地产企业开发项目总体成本可控范围之内，促进企业降低经营风险，实现预期利润。
结语
综上所述，房企会计成本核算与管控贯穿企业项目开发的全过程，房企强化会计成本核算可以为项目成本动态管控提供坚实基础，开发项目成本动态管控可以为企业经营目标、利润计划的实现提供有力保障，在企业发展过程中他们发挥着十分重要的作用。所以，在未来房企开发项目建设与管理过程中必须要建立起自已完善的会计核算体系，并在此基础上不断的强化会计成本动态管控功能，从而为企业创造更大、更多的经济效益，助力企业发展战略的早日实现。
参考文献：
[1]张芳锐.房地产开发企业成本核算存在的问题及对策分析[J].管理世界，2016，7：81-88.
[2]杨静.房地产成本核算与控制措施探析[J]. 当代会计，2017，（08）：18-19.
